Rompre son bail à l'amiable

 Question de Ludovic (60) : J’éprouve des difficultés qui ne permettent pas de poursuivre mon activité dans les locaux que j’occupe depuis près de 18 mois. Est-il possible de négocier une rupture amiable de mon bail, étant ici précisé que mon bail commercial prévoit une clause ferme de 6 ans ?

Question de Ludovic (60) : J’éprouve des difficultés qui ne permettent pas de poursuivre mon activité dans les locaux que j’occupe depuis près de 18 mois. Est-il possible de négocier une rupture amiable de mon bail, étant ici précisé que mon bail commercial prévoit une clause ferme de 6 ans ?

La réponse de Maître Waldmann :

Aux termes de la loi le locataire peut rompre son bail au bout de 3 ans. Or, il n’est pas rare notamment dans les centre commerciaux de voir insérer dans les baux des preneurs une clause lui interdisant de donner congés avant la fin de la 2e période triennale. La Loi dite « Pinel » prévoit désormais que ce type de clause n’est plus valable. Ceci étant rappelé, un bail commercial reste par définition un contrat. Il en découle que les parties peuvent décider librement et d’un commun accord de rompre leurs relations contractuelles. Cette rupture négociée vous permettra de ne plus payer les loyers et charges jusqu’au terme de la période triennale en échange d’une libération effective du local. Généralement et compte tenu de la perte financière pour le bailleur, il est fréquent que celui-ci exige en contrepartie de cette résiliation anticipée une indemnité qu’il vous appartiendra alors de négocier. De manière pratique, la résiliation amiable est soumise à un certain formalisme dans la mesure où cette convention tend à régler des questions importantes telles que la date de la rupture, les conditions de la restitution du local, le sort du dépôt de garantie, le versement ou non d’une indemnité. C’est pour cette raison que je vous invite à rédiger avec précaution les termes de votre accord et à ne pas quitter les lieux avant la signature du protocole.

Par ailleurs et conformément à l’article L 143-2 du Code de commerce, le bailleur qui accepte la résiliation amiable du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscription doit impérativement notifier cette rupture anticipée aux créanciers inscrits (c’est-à-dire à ceux bénéficiant d’un nantissement ou d’un privilège). Pour connaitre précisément l’identité des créanciers il vous appartient de demander au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le fonds, un état précis des inscriptions. Cette formalité n’est pas anodine puisqu’elle vise à permettre aux créanciers inscrits de sauvegarder leur gage dont le bail constitue un élément central. Dans cette situation très courante, vous devez savoir que les créanciers disposent d’un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire sortant. En d’autres termes la résiliation ne deviendra définitive qu’à l’expiration de ce délai d’un mois.